Перейти к содержанию
АДРЕСНО
Связаться
ADRESNO Capital · Интерактивная модель

Момент входа важнее стадии продаж

Старт продаж не получает автоматический плюс. Модель сопоставляет цену конкретного лота, покрытие проектного финансирования деньгами на эскроу, темп реализации остатка, стройготовность, стоимость капитала и возможный выход.

Покупка сейчас ↔ ожидание3 сценария
Комментарий брокера
Покупать сейчас или ждать?
Ответ появляется не из одной стадии проекта. При низком покрытии и медленных продажах у девелопера может возникнуть пространство для условий. Но редкий лот и быстрый остаток способны сделать ожидание дороже возможной скидки.
ВероникаВедущий брокер АДРЕСНО
Рабочая модель

Соберите факторы в одно решение

Предзаполненные числа показывают механику. Для вывода по сделке каждый параметр заменяется датированным фактом или явно подписанным допущением.

ADRESNO Capital
Есть основания наблюдать
Базовая цена через 6 мес. ниже порога безразличия на 1.6%. У проекта есть пространство для улучшения условий, но сильный лот может уйти раньше.

Ставка ПФ сейчас

9,5%

Порог ожидания

44,5 млн ₽

Исходные данные
Измените параметры проекта и вашей сделки.

Покрытие портфеля 68% и ставка ПФ 9,95% на 01.04.2026; ключ 14% на 28.08.2026. Договорные ступени — допущения.

млн ₽

Полная договорная цена с обязательными пакетами.

млн ₽

Сопоставимый формат, приведённый к одной дате и оплате.

% цены

Комиссии, проверка и обязательные сопутствующие расходы.

% годовых

Альтернативная стоимость собственных денег или финансирования.

Покрытие к готовности
96,8%

ставка ПФ ≈ 5%

Реализация остатка
19.1 мес.

4.9 мес. до готовности

Цена к прямому аналогу
3,4%

дисконт текущего входа

Эффект условий проекта
0,9%

годовой модельный вклад к рынку

Ставка ПФ от покрытия эскроу
Непокрытая часть идёт по базовой ставке, покрытая — по специальной. После 100% применяется отдельный сценарный участок кривой.
Что может стоить ожидание
Сравниваем цену через 6 мес. с порогом, при котором экономия на стоимости капитала ещё компенсирует более поздний вход.
Почему модель пришла к этому выводу
Вывод раскладывается на наблюдаемые сигналы; ни один балл не является гарантией скидки или роста.

Покрытие ПФ — 68%; расчётная ставка — 9.5%.

Текущий остаток реализуется примерно за 19.1 мес.; разница со сроком готовности — -4.9 мес.

Давление финансирования — низкое, дефицит предложения — низкое.

Цена лота ниже выбранного аналога на 3.4%.

Баланс давления
Два независимых сигнала могут действовать одновременно.
ФинансированиеНизкое · 24
Дефицит остаткаНизкое · 36

Высокая стоимость ПФ может толкать к акциям, но дефицит редких лотов одновременно позволяет держать цену. Поэтому средняя цена проекта не заменяет проверку конкретного стека.

Что должно изменить решение

Рост покрытия к 100%: при текущем тренде модель видит 97% к готовности.

Проверить, сколько проданных ДДУ реально наполнили эскроу: высокая доля рассрочки искажает сигнал продаж.

Следить за исчезновением редких стеков: остаток может закончиться до готовности.

Цена через 6 мес. должна быть не выше 44.5 млн ₽, чтобы ожидание не уступило входу сейчас с учётом стоимости капитала.

Сценарная проверка
В расчёт входят расходы на вход и выход и стоимость капитала. Налоги и индивидуальный график платежей не учтены.
СценарийИзменение / годЦена после ожиданияРезультат: сейчасРезультат: ждать
Стресс-4%41,6 млн ₽-20,1 млн ₽-16,4 млн ₽
Базовый5,9%43,7 млн ₽-7,1 млн ₽-6,1 млн ₽
Сильный спрос10,9%44,8 млн ₽0,5 млн ₽0,1 млн ₽
Короткий ответ

Почему старт продаж не всегда выгоднее

Старт продаж даёт широкий выбор, но не гарантирует минимальную приведённую цену. Пока покрытие проектного кредита деньгами на эскроу низкое, непокрытая часть долга обходится застройщику дороже. Если продажи идут медленнее стройки, остаток велик, а значительная часть ДДУ оформлена в рассрочку и ещё не наполнила эскроу, позже у проекта может появиться пространство для скидки, субсидированной рассрочки или индивидуального условия.

Обратная ситуация тоже реальна: редкие планировки заканчиваются до готовности, покрытие растёт, а стоимость ПФ снижается. Тогда девелоперу нет необходимости улучшать условия, и ожидание означает потерю конкретного лота. Поэтому решение строится не от ярлыка «старт» или «почти готово», а от четырёх вещей: цены относительно прямого аналога, темпа остатка, покрытия ПФ и стоимости капитала покупателя на одинаковом горизонте.

Как читать результат

Модель разделяет экономику проекта и экономику покупателя

Давление на девелопера
Расчётная ставка ПФ, покрытие эскроу, его тренд, доля рассрочки и разрыв между стройготовностью и продажами формируют вероятность улучшения условий — не обещание прямого снижения прайса.
Цена конкретного входа
Скидка считается не от прайс-листа, а от прямого аналога. Сильный вид, редкий стек или отделка могут изменить решение даже внутри проекта с высоким финансовым давлением.
Одинаковый горизонт
Покупка сейчас и ожидание сравниваются до одной даты выхода. В расчёт входит стоимость капитала: более ранняя покупка дольше связывает деньги и должна это оправдать.
Формулы без чёрного ящика
Весовые коэффициенты — методические допущения АДРЕСНО, а не банковская методика. Они нужны для сопоставимого сценария и меняются после бэктеста на датированных снимках проектов.
Все исходные значения остаются видимыми и редактируемыми.
КонтурКак считаетсяЧто означает
Ставка ПФДо 100%: взвешивание базовой и покрытой ставок. После 100%: три редактируемые ступени сверхпокрытия.Диапазон стоимости выбранного долга, не раскрытая ставка конкретного банка.
Давление финансирования30% ставка ПФ + 18% дефицит покрытия + 20% срок реализации после ввода + 12% разрыв стройки и продаж + 12% рассрочка + 8% тренд эскроу.Вероятность потребности улучшать условия. Не равно вероятности прямой скидки.
Дефицит остатка45% скорость исчерпания к вводу + 35% уже проданная доля + 20% короткий срок текущего остатка.Способность проекта держать цену; редкость конкретной квартиры проверяется отдельно.
Порог ожиданияЦена сегодня приводится к более короткому периоду использования капитала при покупке позже.Максимальная будущая цена, при которой ждать ещё не хуже входа сейчас.
Источники и границы

Что подтверждено, а что остаётся допущением

Банк России подтверждает саму зависимость стоимости кредитования от наполнения эскроу и публикует рыночное распределение. Условия конкретного кредитного договора обычно непубличны, поэтому модель не выдаёт оценку ставки за факт.

Проектное финансирование · I квартал 2026
Банк России: покрытие портфеля 68%, средневзвешенная ставка ПФ 9,95%; темп эскроу важнее для средней стоимости ПФ, чем одна ключевая ставка.
Открыть источник
Механика счетов эскроу
Банк России: стоимость кредитования связана с объёмом средств на эскроу и снижается по мере их наполнения; эффективность конкретного проекта влияет на условия банка.
Открыть источник
Ключевая ставка
Официальная база Банка России. На 28 августа 2026 года — 14,00% годовых; в модели значение остаётся редактируемым.
Открыть источник
Границы расчёта
Расчёт сравнивает сценарии по выбранным параметрам. Налоговый режим, индивидуальный график платежей и условия банка нужно добавить перед решением.
Вопросы к модели

Что нельзя читать буквально

Обратная связь

Оставьте телефон

Уточним задачу, желаемый срок и предложим следующий шаг по вашему сценарию.

Условия согласия

Или позвоните нам

Если удобнее обсудить задачу сразу, используйте рабочий номер бюро.

+7 (999) 716-83-79

Позвонить

Можно начать с модели конкретного ЖК: пришлите ссылку на проект и выбранный лот. Или вернитесь в инвестиционные сценарии.