Инвестиционная модель · Дисконт

Модель сделки: вход ниже рынка и выход через два года

Как отдельные переговоры по конкретному лоту могут изменить результат сильнее, чем общий прогноз роста проекта.

Модельный сценарий3 проектов для сравнения

Комментарий брокера

Где создаётся результат?

В этой модели первая часть результата возникает в момент покупки на 5,4% ниже сопоставимого рынка, а не только за счёт дальнейшего роста цены.

ВероникаВедущий брокер АДРЕСНО

Как читать сценарий

Условные вводные показывают ход работы: от запроса и ограничений до сравнения финалистов и решения.

Сценарная модель

Точка входа и модельная стоимость лота

Цена входа сравнивается с рыночным ориентиром и последующей динамикой прямых аналогов.

Стоимость капитала в лотеСопоставимый рынок

Дисконт к рынку

5,4%

Разница между модельной оценкой и ценой входа.

Рост к цене входа

30,6%

До налогов, комиссий и стоимости денег.

Среднегодовой темп

14,3%

CAGR по базовому сценарию за два года.

Сценарные значения показывают механику расчёта. Налоги, комиссии и стоимость капитала считаются отдельно.

Исходные ограничения

С какой задачей начинается выбор

Вход

43,5 млн ₽ при модельной рыночной оценке 46 млн ₽.

Горизонт

24 месяца с квартальной проверкой прямых аналогов.

Выход

Только при достаточной ликвидности и после учёта расходов.

Логика shortlist

Какие адреса проходят в следующий раунд

Все новостройки

БизнесУ воды

ЖК «Остров»

Мнёвниковская пойма, ЗАО

ЗАО

Большой квартал у воды с широким выбором планировок; итог зависит от корпуса, вида и горизонта стройки вокруг.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 31 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

БизнесРаменки

ЖК «Событие»

Раменки, ЗАО

ЗАО

Городской сценарий в Раменках с сильной архитектурной подачей, но неодинаковой приватностью корпусов.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 29 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

БизнесАэропорт

ЖК «SOUL»

Аэропорт, САО

САО

Business-квартал в районе Аэропорт вокруг исторической Изофабрики; сильная локация требует проверки очереди, корпуса и уличного фронта.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 29 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

Ход решения

Почему состав вариантов меняется

Дисконт проверяется относительно сопоставимых лотов

Снижение от прайс-листа само по себе ничего не доказывает: девелопер может заранее заложить скидку в завышенную цену. В модели сначала собираются квартиры той же площади, очереди, вида и способа оплаты, затем условия приводятся к одной дате. Только разница с этим диапазоном считается преимуществом входа. Переговоры оцениваются вместе с рассрочкой, отделкой и обязательными пакетами, чтобы скидка не исчезла в полной стоимости.

Временная серия важнее одной красивой переоценки

После покупки модель не поднимает цену автоматически. Каждые несколько месяцев проверяются новые сделки и активные аналоги, объём предложения в следующих очередях и сроки экспозиции. Если похожих квартир становится больше или условия застройщика улучшаются, расчёт пересматривается вниз. Точка выхода формируется из подтверждаемого диапазона, а не из желаемого процента роста или средней цены проекта.

Результат считается после всех расходов

Из цены выхода вычитаются налоги, комиссия продажи, ремонт, обслуживание и стоимость привлечённого капитала. Базовый сценарий сравнивается со стрессовым: более долгой экспозицией и дополнительным дисконтом покупателю.

Доказательства