Инвестиционная модель · Переуступка

Модель сделки: переуступка до получения ключей

Как оценить рост цены договора, объём внесённого капитала, ограничения переуступки и ликвидность до готовности дома.

Модельный сценарий3 проектов для сравнения

Комментарий брокера

Почему важен внесённый капитал?

При рассрочке результат сравнивается не только с полной ценой квартиры, но и с фактически внесёнными средствами — при обязательном учёте оставшегося долга и расходов выхода.

ВероникаВедущий брокер АДРЕСНО

Как читать сценарий

Условные вводные показывают ход работы: от запроса и ограничений до сравнения финалистов и решения.

Сценарная модель

Рыночная цена договора и внесённый капитал

График разделяет стоимость права на квартиру и денежные средства, уже внесённые по рассрочке. Оставшийся платёж не исчезает и учитывается при расчёте результата.

Модельная цена договораВнесённый капитал

Внесённый капитал

15,4 млн ₽

До предполагаемой даты переуступки.

Модельная прибыль

5,7 млн ₽

После условных расходов выхода 0,6 млн ₽.

Эффективность капитала

37,0%

К внесённым средствам, не к полной цене договора.

Расчёт не учитывает индивидуальный налоговый режим, стоимость финансирования и возможную комиссию за переуступку. Высокая эффективность внесённого капитала одновременно означает повышенную чувствительность к цене выхода и будущим платежам.

Исходные ограничения

С какой задачей начинается выбор

Договор

38,5 млн ₽ по сценарию на старте.

Внесено

15,4 млн ₽ к предполагаемой переуступке.

Риск

Согласие застройщика и конкуренция его остатков.

Логика shortlist

Какие адреса проходят в следующий раунд

Все новостройки

БизнесУ воды

ЖК «Остров»

Мнёвниковская пойма, ЗАО

ЗАО

Большой квартал у воды с широким выбором планировок; итог зависит от корпуса, вида и горизонта стройки вокруг.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 31 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

БизнесРаменки

ЖК «Событие»

Раменки, ЗАО

ЗАО

Городской сценарий в Раменках с сильной архитектурной подачей, но неодинаковой приватностью корпусов.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 29 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

БизнесАэропорт

ЖК «SOUL»

Аэропорт, САО

САО

Business-квартал в районе Аэропорт вокруг исторической Изофабрики; сильная локация требует проверки очереди, корпуса и уличного фронта.

Цена входа: По запросу

Цена за м²: По запросу

Обновлено 29 августа 2026 г.

В продаже

—

По запросу

Разобрать ЖК Сравнить

Ход решения

Почему состав вариантов меняется

Рассрочка создаёт плечо, а не бесплатную доходность

Пока внесена только часть цены, рост стоимости договора может дать высокий процент к собственным средствам. Но покупатель сохраняет обязанность оплатить остаток, а снижение рынка действует на капитал так же сильно в обратную сторону. Поэтому модель одновременно показывает полную цену права и график платежей, проверяет возможность досрочного требования денег и не называет разницу доходом до реалистичного сценария выхода.

Переуступка должна быть разрешена документами

До входа изучаются условия ДДУ и рассрочки, необходимость согласия застройщика, комиссии, сроки регистрации и ограничения рекламы. Даже привлекательный лот может оказаться неудобным для выхода, если девелопер продолжает продавать похожие квартиры дешевле или предлагает покупателю более длинный график платежей. Конкурировать приходится не только с частными продавцами, но и с первичным отделом продаж.

Эффективность капитала читается вместе с риском

Процент к внесённым средствам полезен для сравнения использования капитала, но его нельзя отрывать от полной экспозиции. В стрессовом расчёте цена выхода снижается, срок увеличивается, а очередной платёж наступает до сделки.

Доказательства